行天宮捷運電梯大樓  中山買屋 / 中山買房 - 1117松江路362巷華廈有頂加法拍諮詢代標

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~2723 萬~~2180 萬
參考單價：36.74 萬/坪
地址：台北市中山區松江路 362巷 11號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113慧111280
拍次：三拍
點交情況：點交
格局： 5+5房(室) 3廳 3衛 1陽台 1廚房
總坪數：59.34 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.58 坪
附屬建物面積：6.4 坪
共同使用：3.24 坪
增建坪數：21.12 坪
土地面積：6.72 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

加蓋格局描述：華廈頂樓加蓋
管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：新興國中.中山國小
附近交通：行天宮捷運站民權松江路口公車站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優異：位於台北市中山區松江路，近行天宮捷運站及多條公車站，生活機能成熟，鄰近花博公園、榮星花園。 2. 坪效高且格局大：總坪數 59.34 坪，擁有 5 房 3 廳 3 衛，適合大家庭或需獨立空間者。 3. 價格具吸引力：目前為第三拍底價 2,180 萬元，參考單價約 36.74 萬/坪，相較同區住宅通常具折扣空間。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡 44 年，可能面臨建築老化、維修成本高的問題。 2. 無法實地看屋：因案件已查封，買方無法進入室內查看實際狀況與隱藏損壞。 3. 土地分區特殊：土地為第三種商業區，雖屬住家用，但與一般住宅區分區略有不同，可能影響銀行鑑價。 4. 頂樓違建問題：屋頂平台有未登記之增建，且標示為宮廟使用，非正式登記面積。
機會 (Opportunities)	1. 底價下探空間：已流標兩次，第三拍價格已較初次降低，可能低於市價購得。 2. 長期持有價值：若位於精華地段，即便屋齡老，土地價值仍具保值潛力。 3. 專業代標服務：有專業法拍團隊協助處理點交、貸款及法律文件，降低購屋門檻與風險。
威脅 (Threats)	1. 法律與拆除風險：未登記之增建物有遭強制拆除風險，且無法辦理所有權登記。 2. 點交風險：現況點交且有人占用（債務人及宮廟使用者），雖然標示保證點交，但實際交屋時程與驅遷可能遇到阻礙。 3. 貸款困難：老舊房屋加上違建問題，銀行核貸成數可能降低，甚至拒貸。 4. 共有物優先承買權：其他共有人有優先承買權，可能增加競標的不確定性。

物件評論

購買建議：適度謹慎，適合有經驗者或高風險承受度者。

此物件位於松江路精華地段，擁有寬敞的格局與便利的交通生活圈，對於家庭住家需求而言，空間利用率相當高。目前三拍底價已較初拍明顯調降，具一定的價格優勢。

然而，購屋前必須審慎考量以下兩大風險：

違建拆除與產權不明：屋頂增建部分無法登記且恐被拆除，這代表實際產權面積與使用面積不一致，且可能影響後續房屋價值或引發糾紛。
交屋與占用風險：目前屋內仍由債務人及使用者佔用，雖為法拍屋但「無法看屋」與「現況點交」特性，意味著買方需自行承擔屋內可能存在的隱蔽損壞或交屋延遲風險。

若您擁有充足的自備款以應對老屋貸款限制，或具備處理老屋點交與法律風險的經驗，此物件可視為低價進場優質地段的機會。但若您是首次購屋且追求即買即住、低風險的安全感，建議優先考慮產權更單純、屋況較新的標的。

問與答

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